Llei de contractes de crèdit immobiliari

EmailLinkedInTwitterFacebookGoogle+

En les properes setmanes es publicarà al BOE la nova Llei reguladora de contractes de crèdit immobiliari que transposa parcialment la Directiva 2014/17/UE, del Parlament i del Consell Europeu de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb consumidors per a béns immobles d’ús residencial, amb la que la Unió Europea harmonitza la normativa en matèria hipotecària i finançament a particulars en els estats membres.

Aquesta transposició de la normativa comunitària es produeix amb un retard de tres anys, com és habitual en el legislador espanyol a l’hora d’adaptar la normativa comunitària a l’ordenament jurídic intern, i ho fa parcialment doncs la nova llei no recull totes les mesures sobre transparència i protecció del consumidor que estableix la Directiva Comunitària.

A més, la nova llei, com també és habitual en el legislador espanyol, deixa molt a desitjar amb una tècnica legislativa que difereix bona part de la protecció dels consumidors a la sort de futurs reglaments el desenvolupament pràctic d’aquesta llei.

Les novetats més rellevants de la Llei són els següents:

  • Informació precontractual: S’haurà d’entregar amb una antelació mínima de 7 dies, en les que el consumidor haurà d’anar al notari per rebre assessorament gratuït. Els notaris i registradors realitzaran un control reforçat i no permetran contractes que incloguin clàusules que hagin estat declarades abusives pels tribunals. El notari aixecarà acta sobre l’assessorament que ell hagi prestat i de la manifestació del client que comprèn i accepta el contingut dels documents. Per tant, el client compareixerà davant notari en dues ocasiones.
  • Venciment anticipat: L’entitat creditora només podrà donar per vençut el préstec quan es produeixi un impagament del 2% del capital concedit o de 9 quotes durant la primera meitat de vida del préstec; o un impagament del 4% del capital concedit o de 12 quotes durant la segona meitat de vida del préstec.
  • Interès de demora: En aquest aspecte, sorprèn la nova regulació, doncs fins ara els tribunals, en aplicació de la jurisprudència del Tribunal Suprem, establien que l’interès de demora no podia ser superior al interès ordinari més dos punts. En canvi, la nova regulació estableix que l’interès de demora podrà ser fins el triple de l’interès legal del diner.
  • Comissió per reembors anticipat: En els préstecs a interès variable, es podrà establir una comissió segons les condicions següents, excloents entre sí, que no podrà ser superior al 0,15% del capital amortitzar anticipadament durant els 5 primers anys del préstec o del 0,25% del capital amortitzar anticipadament durant els 3 primers anys del préstec. Com a novetat en els préstecs a interès fix, es podrà pactar una comissió per compensació del risc de tipus d’interès, que només s’aplicarà si l’entitat pot acreditar pèrdua financera, i que com a màxim podrà ser del 4% del capital reemborsat els 10 primer anys del préstec i del 3% del capital reemborsat la resta d’anys.
  • Productes vinculats als préstecs hipotecaris: Es prohibeixen com a norma general, tret d’alguns productes financers que siguin clarament beneficiosos pel consumidors i que hauran de ser aprovats pel Banc d’Espanya.
  • Incentius a la conversió de préstecs hipotecaris a tipus fix: Com a novetat, s’estableix que la comissió per novació no podrà excedir del 0,25% del capital durant els primers tres anys del préstec i que serà del 0% la resta.
  • Préstecs en moneda estrangera: El consumidor tindrà dret a convertir el préstec en la moneda en la que rebi la major part dels seus ingressos o tingui la majoria de béns, o en la moneda de l’estat membre de la UE en el que fos resident a la data de la signatura del contracte o al moment de la conversió.

En resum, la nova Llei pretén adaptar la normativa comunitària amb la finalitat d’una major protecció del client consumidor vers les pràctiques bancàries abusives que han col·lapsat els jutjats durant l’última dècada, si bé no aprofundeix en mesures pràctiques i efectives per prevenir una nova i previsible bombolla del crèdit immobiliari i les conseqüències socials que se’n deriven, com són, entre d’altres, la problemàtica de les execucions hipotecàries i els desnonaments.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà Els camps necessaris estan marcats amb *

Podeu fer servir aquestes etiquetes i atributs HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>