Extinció dels contractes d’arrendament

L’EXTINCIÓ DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL DE NEGOCI SOTMESOS AL TEXT REFÓS DE LA LAU DEL 1964

ARRENDATARI PERSONA FÍSICA (Disposició Transitòria Tercera, apartat Tercer LAU 1994):

Els contractes d’arrendament en els que, a l’entrada de la LAU del 1994, l’arrendatari sigui persona física, només s’extingiran el 31/12/2014 si s’ha produït la subrogació del descendent. En cas contrari, és a dir, en cas que l’arrendatari sigui l’arrendatari inicial, duraran fins a la jubilació o defunció d’aquest arrendatari, ara bé, si es va produir la subrogació a favor del cònjuge que va continuar l’activitat, el contracte s’extendrà fins a la jubilació o defunció d’aquest cònjuge. Aquesta subrogació a favor del cònjuge no tindrà lloc si l’arrendatari que es jubila o mor és el segon subrogat (en virtut de les subrogacions permeses al TRLAU del 1964.

Tal i com s’ha avançat, la LAU permet que, enlloc de subrogar-se el cònjuge, ho pugui fer un descendent de l’arrendatari, ja sigui en primera, com en segona subrogació. Sigui com sigui, si en aquell moment no han transcorregut 20 anys a comptar des de l’aprovació de la LAU del 1994 el descendent subrogat tindrà dret a mantenir el contracte d’arrendament fins al 31/12/2014.

És important destacar tanmateix que, en cas que ens trobem amb l’arrendatari inicial o el seu cònjuge subrogat, aquests podran traspassar el local (articles 32 i ss del TRLAU 64). En canvi, aquesta facultat no es confereix al descendent subrogat. Aquest traspàs permetrà la continuació de l’arrendament per un mínim de 10 anys, des de la seva realització, o pels anys que restin des del moment que es subscriu, fins al transcurs de 20 anys des de l’aprovació de la LAU del 1994, és a dir, fins al 31/12/2014.

ARRENDATARI PERSONA JURÍDICA (Disposició Transitòria Tercera, apartat Quart LAU 1994):

Segons la Disposició Transitòria ressenyada, la duració màxima prevista per aquests arrendaments serà de 20 anys, comptats a partir de l’entrada en vigor de la LAU del 1994. S’exceptuen els arrendaments de locals quina superfície supera els 2.500m2, en quin cas, l’extinció es va produir transcorreguts cinc anys des de l’entrada en vigor de la LAU del 1994 (31/12/1999), així com els arrendaments de locals en els que no es desenvolupa activitats comercials, en quins casos la normativa establia un calendari de resolució temporal, en funció de la tarifa de l’Impost sobre Activitats Econòmiques.

Ara bé, aquest termini d’extinció es podrà veure ampliat en un termini addicional de CINC ANYS, en tres supòsits:

  1. En cas de traspàs del local efectuat en els deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la LAU del 1994, és  adir, traspàs produït entre els anys 1985 a 1994. En aquest cas el termini s’ampliarà a cinc anys més.
  2. En cas que l’arrendatari pugui acreditar que va avançar el pagament de la renda actualitzada (per motiu de la facultat que es conferia als arrendadors d’actualitzar aquestes rendes quan va entrar en vigor la LAU del 1994) en un únic any i pel 100%, quan en realitat li corresponia un percentatge inferior.
  3. Si la renda que pagava l’arrendatari en el moment de l’entrada en vigor de la LAU del 1994 era superior a la regla d’actualització que fixava la Disposició Transitòria Tercera, apartat C, 6, és a dir, si era superior a la següent fórmula matemàtica:Renda inicial del contracte x IPC (del mes d’actualització un cop regia la LAU del 1995)
    ——————————————————————————————————————
    IPC del mes anterior a la data del contracte

A banda de l’anterior, en els supòsits B i C, si a més concorre el supòsit A, és a dir, que s’hagués produït un traspàs en els deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la LAU del 1995, l’ampliació seria de DEU ANYS, enlloc de cinc.

EXTINCIÓ DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT SOTA LA VIGÈNCIA DEL REAL DECRETO 2/1985 “DECRETO BOYER”:

Fins a la recent Sentència del Tribunal Suprem de data 17/11/2011, no existia controvèrsia en la durada d’aquests contractes d’arrendament, ja foren d’habitatge com de local de negoci, estipulant el Reial Decret Llei que la durada serà la que lliurament pactin les parts, sense que els hi sigui obligatòriament d’aplicació el règim de pròrroga forçosa.

Per tant, els contractes es podien celebrar:

  • Sense pròrroga forçosa pactada voluntàriament entre les parts, en quin cas s’extingien quan finalitzés el termini estipulat.
  • Amb pacte de submissió a la pròrroga forçosa convencional, en quin cas els hi era d’aplicació la LAU del 1964. Per entendre que les parts volien sotmetre’s a la pròrroga forçosa, no és suficient que en el contracte es fes constar per termini ”indefinit” o “per anys” expressions que no signifiquen res més que una falta de determinació o de concreció.

No obstant, en cas d’arrendatari persona física en locals de negoci, cal fer les següents matisacions:

  1. En cas de mort de l’arrendatari, podrà ser l’hereu qui el substitueixi i, en defecte d’aquest, la facultat de subrogació es confereix en segon lloc, al soci.
  2. La jubilació de l’arrendatari no és causa d’extinció del contracte (a diferència dels subjectes a la LAU del 1964), sempre que continuï al front del negoci.
  3. En cas que arribada la data de finalització del termini pactat es produeixi la tàcita reconducció, el contracte es renovarà per períodes diaris, mensuals o anuals, segons s’hagi pactat en el contracte la determinació de la renda, essent-li d’aplicació a aquest contracte, les clàusules de la LAU del 1994.

Ara bé, tal i com s’ha avançat, aquesta situació ha quedat trastocada amb la Sentència del Tribunal Suprem de 17/11/2011, la qual, contradient el què era doctrina jurisprudencial fins a aquell moment, estableix que en els casos d’arrendaments de locals de negoci en el que les parts varen sotmetre’s voluntàriament a la pròrroga forçosa, els hi resulta d’aplicació, en matèria de finalització de la situació de pròrroga, la Disposició Transitòria Tercera de la LAU del 1994, és a dir, tindran una duració màxima de 20 anys des de l’entrada en vigor de la LAU del 1994, extingint-se en conseqüència, el proper 31/12/2014.

Aquesta Sentència planteja la qüestió si aquesta interpretació li és aplicable a tots els contractes de locals de negoci, independentment, de si l’arrendatari és persona física o jurídica.

Aquests dubtes encara han augmentat més amb la Sentència de Tribunal Suprem de 12/11/2012, la qual raona que, en els casos d’arrendaments de locals de negoci on l’arrendatari és una persona física, s’inclina per acudir a l’analogia amb la figura de l’usdefruit i, en conseqüència, s’entén que la durada màxima del contracte és de TRENTA ANYS. Aquesta solució fa clarament de pitjor condició a l’arrendatari persona física sotmès al Real Decreto Boyer, amb pròrroga forçosa pactada, que a un arrendatari persona física sotmès a la LAU del 1964, amb pròrroga forçosa legal, atès que aquest últim, té assegurada una durada mentre visqui i continuï exercint l’activitat, mentre que al primer, se li limita a trenta anys.

En conseqüència, a partir d’aquestes dues Sentències, sembla que el criteri jurisprudencial per establir la durada dels contractes de local de negoci, sotmesos al Real Decreto Ley del 1985 i amb pròrroga forçosa voluntària, es distingirà entre si l’arrendatari és persona jurídica, en quin cas els hi serà d’aplicació les mateixes regles que els celebrats sota la vigència de la LAU del 1964 (termini de 20 anys des de l’entrada en vigor de la LAU del 1994), i els celebrats amb persona física, on la durada màxima serà la de trenta anys.

Deixa un comentari